fbpx
  • 20 października 2020

Due Diligence a inwestycje zrównoważone – część 2/3

Due Diligence a inwestycje zrównoważone – część 2/3

Due Diligence a inwestycje zrównoważone – część 2/3 1024 768 PLGBC

Materiał Partnera

W poprzedniej części artykułu skupiliśmy się na audytach due diligence. Kontynuując wątek audytów fazy 1, należy przypomnieć, że ich wynikiem mogą być zalecenia do wykonania rozpoznania stanu środowiska gruntowo-wodnego (badań fazy 2). Ocena warunków geologicznych i geotechnicznych na potrzeby posadowienia obiektów budowlanych w uzasadnionych przypadkach powinna zostać uzupełniona o badania chemizmu środowiska. Nie można jednak zapomnieć, że zrównoważone inwestycje powinny uwzględniać także inne uwarunkowania środowiskowe, takie jak: pokrycie szatą roślinną czy klasa bonitacyjna gleb.

FAZA 2: WARUNKI GRUNTOWO-WODNE

Celem audytu środowiskowego fazy 2 jest ocena warunków gruntowo-wodnych, identyfikacja obecności zanieczyszczeń i związanej z tym odpowiedzialności. Regulują je dwie ustawy: prawo ochrony środowiska (dotyczy zanieczyszczeń historycznych) oraz tzw. ustawa szkodowa (dotyczy szkód w środowisku). W przypadku zanieczyszczeń historycznych, to znaczy takich, które powstały przed 30 kwietnia 2007 r., zgodnie z obowiązującym prawem, kupując grunt, jednocześnie kupujemy odpowiedzialność za jego stan, co oznacza, że stajemy się prawnie odpowiedzialni za istniejące na terenie zanieczyszczenie.

Jeżeli na danym terenie prowadzono działalność mogącą spowodować szkodę w środowisku i jeśli ta szkoda (zanieczyszczenie terenu) powstała po 30 kwietnia 2007 r., istnieje możliwość dochodzenia swoich praw od danego podmiotu, który tę szkodę spowodował (bo odpowiedzialność za szkodę w środowisku ponosi podmiot, który ją spowodował). Jednak jest to proces zazwyczaj bardzo trudny do przeprowadzenia i udowodnienia.

Badania oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi należy prowadzić zgodnie z wytycznymi rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 1 września 2016 r. w sprawie sposobu prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi (Dz.U.2016.1395), zwanego potocznie rozporządzeniem glebowym.

Do oceny stanu chemicznego wody podziemnej wykorzystywane są takie dokumenty jak prawo wodne (Dz.U.2018.2268 t.j.), prawo ochrony środowiska (Dz.U.2018.799 t.j.), ustawa o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie (Dz.U.2018.954 t.j.) oraz rozporządzenie Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 11 października 2019 r. w sprawie kryteriów i sposobu oceny stanu jednolitych części wód podziemnych (Dz. U. 2019 poz. 2148). Ww. regulacje prawne uwzględniają ocenę ryzyka obejmującą ocenę: możliwości szkodliwego wpływu na organizmy wodne, możliwości wykorzystywania wód podziemnych do celów zaopatrzenia ludzi w wodę oraz kontakt hydrauliczny analizowanej warstwy wodonośnej z innymi wodami podziemnymi lub powierzchniowymi.

Po wykonaniu badań w ramach audytu fazy 2, w przypadku wykrycia zanieczyszczeń należy odpowiednio zaplanować dalsze badania, które posłużą do określenia zasięgu występowania, a w dalszej kolejności do przeprowadzenia ewentualnej remediacji.

OPŁATY ZA USUWANIE DRZEW

W zależności od pokrycia terenu szatą roślinną ryzyko opłat środowiskowych z tytułu usuwania drzew może wahać się od kosztów „marginalnych” względem wydatków związanych z realizacją całej inwestycji, do opłat sięgających nawet kilku milionów złotych. Częstą praktyką jest nienaliczanie tych opłat, gdyż zazwyczaj jest możliwość wykonania nasadzeń zastępczych. Koszt takich nasadzeń można oszacować dopiero na podstawie planu nasadzeń i planu gospodarki drzewostanem. Należy jednak pamiętać, że znaczenie mają nie tylko same koszty wycinki. Dobrze wykonana inwentaryzacja drzewostanu, a także ocena innych walorów przyrodniczych, np. w raportach ekologa (zazwyczaj realizowanych na potrzeby certyfikacji BREEAM czy LEED) ułatwi projektowanie, np. przez dostosowanie lokalizacji obiektów do istniejących wartościowych zadrzewień, zadbanie o zachowanie różnorodności biologicznej itp. Inwestycje, na terenie których są zachowane istniejące, wieloletnie drzewostany mają znacznie lepszy odbiór społeczny: doceniane są szczególnie w budownictwie mieszkaniowym, ale także poprawiają dobre samopoczucie pracowników w miejscu pracy.

ODROLNIENIE TERENU LUB WYŁĄCZENIE Z PRODUKCJI LEŚNEJ 

To może być kosztowny proces – rzędu nawet kilku milionów złotych. Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazowo tzw. należność. Trzeba również pamiętać o opłacie rocznej, której wysokość stanowi 10 proc. jednorazowej należności. Opłata roczna pobierana jest od inwestora za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne przez 10 do 20 lat.

Ważna jest klasa gruntu, na którym będzie zrealizowana inwestycja. Od tego zależy czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwoli na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej. Wymagania w tym zakresie przedstawione są w art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Z punktu widzenia zielonego budownictwa, wybór terenu pod inwestycję jest bardzo istotny. Nieoszczędna gospodarka gruntami, stanowi zużycie zasobów środowiskowych, a to stanowi coraz większy problem, widoczny szczególnie w dużych miastach. Wprowadzone ustawowo kilka lat temu ograniczenia w lokalizacji inwestycji na terenach rolnych, stało się pierwszym krokiem w kierunku zrównoważonego wykorzystania tego zasobu – wolnej przestrzeni. Rewitalizacja stała się już nie tylko dobrą praktyką, ale w wielu miejscach koniecznością.