Ostrożni deweloperzy i luka podażowa
Ograniczona podaż nowych powierzchni biurowych będzie kluczowym wyzwaniem dla rynku warszawskiego, gdzie całkowita powierzchnia wynosi już 6,29 mln m², a popyt utrzymuje się na wysokim poziomie 740 200 m². W 2024 roku oddano do użytku 104 400 m² nowej powierzchni biurowej i mimo wzrostu o ponad 71% w porównaniu z rokiem poprzednim, wolumen powierzchni oddanej do użytkowania pozostaje poniżej historycznej średniej. Nowa podaż skupiona była w projektach położonych w strefach centralnych (83%), z czego większość zlokalizowana jest w podstrefie wytyczonej wokół Ronda Daszyńskiego (Zachodnie Centrum). Do kluczowych nowych inwestycji należą The Form (29 400 m²), kolejna faza projektu Lixa (budynki D i E, 26 300 m²) i Vibe A (15 000 m²).

– Rynek biurowy w Warszawie wkracza w okres, który będzie definiowany przez ograniczone zasoby. Luka podażowa w perspektywie najbliższych dwóch lat zwiększy konkurencję o najlepsze powierzchnie. Najemcy, aby zagwarantować sobie dostęp do nowoczesnych biur, muszą działać z wyprzedzeniem i opracowywać przemyślane strategie we współpracy z doradcami. Z kolei dla deweloperów i inwestorów wyzwaniem będzie balansowanie między ograniczeniami finansowymi a potrzebą elastycznego reagowania na zmieniające się potrzeby najemców – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency – Landlord Representation w Savills.

Renegocjacje ważnym trendem

Całkowita aktywność najemców w 2024 roku wyniosła 740 200 m². Większość powierzchni (53,4%) wynajęto poza centralnymi strefami. Najwięcej powierzchni wynajęto w strefie Centrum (200 000 m²) i Służewiec (143 000 m²). Renegocjacje stanowiły 46% wszystkich transakcji, a nowe umowy 40%. Odnotowano osiem transakcji na powierzchnie powyżej 10 000 m², m.in. pre-let Santander Bank (24 500 m² w The Bridge) i renegocjacje Citi Bank Services (13 100 m² w T-Mobile Office Park). Dominowały sektory: finansowy (19%), usług dla biznesu (13%), produkcyjny (13%) i IT (11%).

– Obecna sytuacja na rynku sprzyja wynajmującym, zwłaszcza w przypadku dużych, nowych powierzchni. Wysokie koszty adaptacji i ograniczona podaż powierzchni sprawiają, że dla wielu firm optymalnym rozwiązaniem będzie przedłużenie istniejących umów na nowych warunkach. Właściciele budynków będą musieli wykazać się elastycznością zarówno w kwestii czasu trwania umowy, jak i wsparcia w odświeżeniu zajmowanej przestrzeni. Natomiast najemcy, którzy zdecydują się na relokację, powinni liczyć się z dłuższymi umowami na 7, a nawet 10 lat, szczególnie w nowych projektach – mówi Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency w Savills.

Stabilne czynsze i pustostany
Czynsze za najlepsze biura w COB wynosiły 22,50–26,00 EUR/m²/miesiąc, a w projektach w budowie osiągały 28,00 EUR/m²/miesiąc. Na Służewcu stawki wzrosły do 13,25–15,00 EUR/m²/miesiąc. Wskaźnik pustostanów wyniósł 10,6%, w strefach centralnych 8,8%, a poza centrum 12%. Najwięcej wolnej powierzchni znajdowało się na Służewcu (207 800 m²) i w Centrum (150 300 m²).

– Wysoki wskaźnik pustostanów w Warszawie może być mylący. Choć powierzchni biurowej w Warszawie nie brakuje, jej rozdrobnienie i brak dużych, spójnych przestrzeni stanowi wyzwanie dla najemców poszukujących większej powierzchni. Firmy planujące ekspansję i wzrost zatrudnienia lub relokację powinny działać z wyprzedzeniem i rozważyć alternatywne rozwiązania, takie jak adaptacja istniejących budynków czy wcześniejsze negocjacje z deweloperami już na etapie projektowania – mówi Jarosław Pilch.

Rosnące znaczenie elastycznych i gotowych biur
Elastyczne rozwiązania, w tym biura serwisowane i coworki, zyskują na popularności. Operatorzy wynajęli 28 600 m² w 16 lokalizacjach, co stanowi wzrost o 70% rok do roku. Na koniec 2024 roku w Warszawie było 208 200 m² powierzchni coworkingowej w 87 lokalizacjach.

Hybrydowy model pracy i projektowanie zorientowane na człowieka
W obecnej sytuacji rynkowej, gdzie pracownicy mają silną pozycję i możliwość pracy zdalnej, firmy muszą tworzyć komfortowe i atrakcyjne miejsca pracy, aby zachęcić zespoły do regularnego przebywania w biurze. Jarosław Pilch zwraca uwagę, że jeśli przestrzeń biurowa nie spełni oczekiwań pracowników, istnieje ryzyko utraty największych talentów i cennych specjalistów.

– Współczesne biura odchodzą od klasycznego open space na rzecz kreatywnych przestrzeni, z większym naciskiem na strefy spotkań, sale projektowe i strefy relaksu – dodaje ekspert Savills.

Silniejszy nacisk na zrównoważone rozwiązania
Zrównoważone podejście do projektowania i zarządzania nieruchomościami będzie odgrywać coraz większą rolę. Najemcy oraz inwestorzy skoncentrują się na budynkach z certyfikatami ekologicznymi, takimi jak BREEAM czy LEED, również ze względu na rosnące znaczenie efektywności energetycznej. Zastosowanie ekologicznych technologii pozwoli nie tylko zmniejszyć emisję CO2, ale również zoptymalizować koszty eksploatacji, co staje się jednym z kluczowych elementów w podjęciu decyzji przez najemców.

Podsumowanie
Według ekspertów Savills rok 2025 przyniesie wyzwania i szanse dla sektora nieruchomości biurowych. Redefinicja przestrzeni do pracy, inwestycje w technologie inteligentnego zarządzania budynkami oraz dobrze zaplanowane strategie dotyczące biur, nacisk na efektywność kosztową i zrównoważone rozwiązania będą kształtować przyszły krajobraz rynkowy. Dla najemców kluczowe okażą się decyzje oparte na długoterminowych prognozach i głębokim zrozumieniu zmieniających się potrzeb pracowników w kontekście tego, co w najbliższych 2-3 latach będzie oferował warszawski rynek.

Opracowanie: Savills

Zdjęcie pierwsze: Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency – Landlord Representation w Savills
Zdjęcie drugie: Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation, Office Agency w Savills