Warszawski rynek biurowy w I połowie 2025 – podsumowanie Savills

Aktualności członkowskie

W I połowie 2025 roku na warszawskim rynku biurowym oddano do użytku 85 200 mkw. nowoczesnej powierzchni – o 34% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie wolumen projektów w budowie spadł do historycznie niskiego poziomu – 140 000 mkw. Aktywność najemców utrzymuje się na poziomie zbliżonym do ubiegłego roku, choć całkowity popyt spadł o 11% r/r w porównaniu ze średnią dla pierwszego półrocza z lat 2020-2024. Najemcy wciąż stawiają na najlepsze lokalizacje i najwyższe standardy, co przekłada się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów w centralnych strefach miasta.

Warszawski rynek biurowy w I połowie 2025 – podsumowanie Savills

Rosnące zasoby w centrum, wysoka jakość ma znaczenie

Zasoby biurowe w Warszawie na koniec czerwca 2025 roku wynosiły 6,33 mln mkw., z czego 46% było zlokalizowanych w strefach centralnych. Na biurowej mapie stolicy szczególnie wyróżnia się okolica ronda Daszyńskiego, która pozostaje głównym beneficjentem inwestycji deweloperskich.

– Popyt najemców koncentruje się na projektach oferujących najwyższą jakość, certyfikaty zrównoważonego rozwoju i centralne położenie. To kontynuacja trendu flight to quality, który obserwujemy już od kilku kwartałów – komentuje Jarosław Pilch, Head of Tenant Representation w Savills.

Trend „flight to quality” – czyli poszukiwanie najlepszych lokalizacji i najwyższych standardów ESG – nie tylko się utrzymuje, ale coraz silniej wpływa na strategie zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Ograniczona nowa podaż będzie dodatkowo wzmacniać presję na najlepsze biura w topowych lokalizacjach.

Nowa podaż rośnie, ale inwestycji w budowie coraz mniej

W I półroczu 2025 roku deweloperzy oddali do użytku największą od trzech lat ilość nowej powierzchni. Nowa podaż w porównaniu z okresem od stycznia do czerwca przed rokiem wzrosła o 34% i wyniosła 85 200 mkw. Do najważniejszych inwestycji należą: The Bridge (52 000 mkw., Ghelamco) oraz Office House (27 800 mkw., Echo Investment). Obie są zlokalizowane w biurowym zagłębiu w okolicy ronda Daszyńskiego (podstrefa Zachodnie Centrum). Jednocześnie wolumen projektów w budowie zmalał o połowę względem ubiegłego roku, osiągając poziom 140 000 mkw. Aż 86% tej powierzchni realizowana jest w centrum miasta. Wśród największych inwestycji, przy których toczą się prace, są m.in.: Upper One (35 500 mkw.), V Tower (30 700 mkw.) oraz Studio A (24 000 mkw.).

– Mniejszy wolumen inwestycji w budowie może oznaczać ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni w perspektywie 2-3 lat, zwłaszcza w topowych lokalizacjach. Według naszych analiz do 2027 roku może powstać do 250 000 mkw. nowej powierzchni. Tak niski poziom nowej podaży to dobra wiadomość dla właścicieli najlepszych biurowców, którzy będą mogli liczyć na zwiększone zainteresowanie ich inwestycjami. Do gry na nowo wejdą starsze projekty w bardzo dobrych lokalizacjach. Przykładem jest znany biurowiec Atrium1 przy rondzie ONZ, który przeszedł gruntowną modernizację, a po rebrandingu zmienił się w Wise Point i oferuje ponad 18 000 mkw. powierzchni na wynajem – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills.

Całkowity popyt brutto w I półroczu wyniósł 301 400 mkw., notując niewielki, około 5-procentowy, spadek w porównaniu z analogicznym okresem przed rokiem. 55% popytu przypadło na strefy centralne, a najwięcej umów zawarto w strefie Centrum (102 800 mkw.) i na Służewcu (72 800 mkw.). Autorzy raportu podkreślają, że zmieniła się struktura popytu względem pierwszego półrocza poprzedniego roku – nowe umowy odpowiadały za 47% wolumenu, renegocjacje spadły do 43%, a pre-lety stanowiły zaledwie 2%. Na ekspansje przypadło 8% podpisanych kontraktów.

Pustostany w dół w centrum, w górę poza nim

Na koniec I półrocza w całym mieście do wynajęcia było 682 700 mkw. biur, a wskaźnik pustostanów wynosił 10,8%, co oznacza spadek o 10 pb r/r. W centrum dostępność powierzchni zmniejszyła się do 7,8% (spadek o 130 pb r/r), podczas gdy w strefach poza centrum wzrosła do 13,3% (wzrost o 100 pb r/r). Najwięcej wolnej powierzchni znajduje się na Służewcu (223 900 mkw.), w strefie Centrum (155 800 mkw.) i wzdłuż korytarza Al. Jerozolimskich (87 100 mkw.). Te trzy strefy odpowiadają za niemal 70% wolnych biur w Warszawie.

Czynsze i opłaty eksploatacyjne: wysoka jakość w cenie

Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum wynoszą od 22,50 do 26,00 EUR/mkw./miesiąc, z możliwym wzrostem do 28,00 EUR/mkw./miesiąc dla powierzchni premium w budowie. W strefach poza centralnych stawki dla projektów klasy A wahają się od 14,00 do 18,00 EUR/mkw./miesiąc. Opłaty eksploatacyjne osiągają poziom nawet 40 PLN/ kw./miesiąc.

Trendy na najbliższe kwartały: modernizacja, konwersje i selektywny popyt

W nadchodzących kwartałach kluczowymi zjawiskami kształtującymi warszawski rynek biurowy będą konwersje, modernizacje i pogłębiająca się selekcja jakościowa powierzchni dokonywana przez najemców.

– Coraz więcej właścicieli starszych budynków, nawet tych w centralnych lokalizacjach, analizuje zmianę funkcji, przede wszystkim na cele mieszkaniowe. Jednocześnie część starszych biurowców przechodzi kompleksową modernizację lub repozycjonowanie, aby móc konkurować z nowoczesnymi projektami pod względem standardu technicznego i atrakcyjności dla najemców – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Reaserch w Savills.

Na zdjęciach: Wioleta Wojtczak, Head of Reaserch, Savills oraz Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills.

Opracowanie: Savills