Ustawa przyznaje radzie gminy kompetencję do nałożenia obowiązku przedłożenia koncepcji urbanistyczno‑architektonicznej na inwestora występującego o zintegrowany plan inwestycyjny. Koncepcja ta ma określać m.in. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, układ funkcjonalny zabudowy oraz sposób uwzględnienia uwarunkowań wynikających z ochrony środowiska, przyrody i zabytków, a także zawierać analizę krajobrazową i czytelne dla osób bez wiedzy specjalistycznej wizualizacje zagospodarowania terenu. To wzmocnienie wymogów jakościowych wobec nowych projektów mieszkaniowych i komercyjnych oraz promocja bardziej zintegrowanych, „zielonych” założeń urbanistycznych.

Nowe przepisy rozszerzają jednocześnie możliwości kształtowania relacji gmina-inwestor w zakresie finansowania procedury sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego – inwestor może zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów postępowania w sprawie uchwalenia planu, a ustawa wprost dopuszcza realizację świadczeń na rzecz podmiotów publicznych w formule partnerstwa publiczno‑prywatnego (PPP) w ramach umowy urbanistycznej. Przy zachowaniu prawa gminy do wycofania zgody na sporządzenie planu aż do momentu zawarcia umowy urbanistycznej, wzmacnia to pozycję strony publicznej w negocjacjach dotyczących warunków inwestycji.

Nadchodzące regulacje wzmacniają rolę gmin w kształtowaniu zrównoważonych, zielonych rozwiązań w nowych projektach mieszkaniowych i komercyjnych, opartych na lepszym planowaniu przestrzennym, większej przejrzystości danych i bardziej rygorystycznych wymogach środowiskowych. Mogą wymusić konieczność przeglądu planów inwestycyjnych pod kątem wymogów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej, jakości koncepcji urbanistyczno‑architektonicznych oraz nadchodzących obowiązków informacyjnych i oświadczeniowych w procedurach planistycznych i decyzjach o warunkach zabudowy (nowe rygorystyczne przepisy wymagające składania pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością przy wnioskach o wydanie decyzji WZ wejdą w życie dopiero 1 stycznia 2027 r.)

Opracowanie: Andrzej Gutowski, Ekspert ds. rzecznictwa i legislacji w PLGBC