EPP opublikowało właśnie plan transformacji klimatycznej. Dlaczego zdecydowaliście się przygotować osobną mapę ścieżki do net zero?

Sam cel redukcji emisji to za mało, żeby skutecznie zarządzać transformacją całego naszego portfela, na który składa się ponad 30 różnorodnych nieruchomości. Potrzebowaliśmy przełożyć go na konkretne decyzje dotyczące poszczególnych budynków: jakie działania są potrzebne, kiedy należy je przeprowadzić i z jakimi nakładami będą się wiązać.
Dlatego plan transformacji traktujemy przede wszystkim jako narzędzie zarządcze. Łączy on ścieżkę dekarbonizacji portfela EPP do 2050 roku z planowaniem modernizacji i nakładów inwestycyjnych, finansowaniem, zarządzaniem ryzykiem oraz odpowiedzialnością poszczególnych zespołów. Dzięki temu cel osiągnięcia zerowej emisji netto staje się częścią strategii biznesowej, przekładając się na konkretne decyzje dotyczące nieruchomości.

Plan obejmuje emisje z zakresów 1 i 2 oraz istotne źródła w zakresie 3. W sektorze nieruchomości takie planowanie jest szczególnie ważne, ponieważ dzisiejsze decyzje inwestycyjne mają konsekwencje na wiele lat. System grzewczy, agregat chłodniczy czy instalacja wentylacyjna wymienione obecnie, mogą funkcjonować jeszcze przez kolejne 20 lat i więcej. Jeśli przy takiej inwestycji nie uwzględnimy ścieżki dekarbonizacji, pojawia się ryzyko długotrwałego związania budynku z wysokoemisyjną technologią, czyli tzw. carbon lock-in (efekt zablokowania technologicznego). Może to oznaczać konieczność wymiany urządzeń jeszcze przed końcem technicznego okresu użytkowania. Dlatego w planie uwzględniamy to ryzyko przy decyzjach dotyczących modernizacji i długoterminowego zarządzania aktywami.

Dlaczego plany transformacji stają się szczególnie istotne właśnie teraz?

Jednym z najważniejszych powodów jest zmiana otoczenia regulacyjnego, przede wszystkim zrewidowana dyrektywa EPBD, czyli unijna dyrektywa dotycząca charakterystyki energetycznej budynków. Wyznacza ona kierunek transformacji europejskich zasobów budowlanych: budynki mają stopniowo stawać się bardziej efektywne energetycznie i mniej emisyjne, a do 2050 roku wszystkie mają zostać zdekarbonizowane. Państwa członkowskie przygotowują w tym celu krajowe plany modernizacji budynków, obejmujące m.in. cele, harmonogramy, potrzeby inwestycyjne i źródła finansowania. Dla nieruchomości komercyjnych szczególnie istotne są minimalne standardy charakterystyki energetycznej. EPBD zakłada, że do 2030 roku budynki niemieszkalne powinny znaleźć się poniżej progu odpowiadającego 16 proc. najbardziej energochłonnego krajowego zasobu, a do 2033 roku – poniżej progu 26 proc. Konkretne wartości tych progów zostaną określone na poziomie krajowym.

To fundamentalna zmiana w myśleniu o istniejących, szczególnie starszych aktywach. Nie wystarczy już wiedzieć, że budynek spełnia dzisiejsze wymagania. Trzeba patrzeć kilka czy kilkanaście lat do przodu i oceniać, jak będzie zmieniała się jego charakterystyka energetyczna oraz jakie modernizacje będą potrzebne, aby zachował konkurencyjność, wartość i dostęp do finansowania. Dlatego nasz plan transformacji jest bezpośrednio powiązany z technicznym harmonogramem modernizacji portfela i długoterminowym planowaniem nakładów inwestycyjnych.

Jak wygląda ścieżka dekarbonizacyjna EPP?

Zaczęliśmy od policzenia emisji i ustalenia punktu odniesienia. Rokiem bazowym jest dla nas 2019. Na tej podstawie wyznaczyliśmy cele redukcji emisji zatwierdzone przez Science Based Targets initiative (SBTi). Nasze cele na 2030 rok zakładały redukcję absolutnych emisji w zakresach 1 i 2 o 50 proc. oraz w zakresie 3 emisji z działalności związanej z paliwami i energią oraz wynajmowanych powierzchni o 30 proc. Osiągnęliśmy je już w 2025 roku – redukcja wyniosła odpowiednio 66,3 proc. i 48,6 proc. względem roku bazowego. Długoterminowo naszym celem pozostaje redukcja emisji w zakresach 1, 2 i 3 o 90 proc. do 2050 roku oraz osiągnięcie zerowej emisji netto w całym łańcuchu wartości.

Kolejne redukcje będą coraz trudniejsze i będą wymagały głębszych modernizacji budynków, dalszej poprawy efektywności energetycznej, elektryfikacji instalacji (czyli zastępowania urządzeń zasilanych paliwami kopalnymi ich elektrycznymi odpowiednikami), zwiększania udziału energii odnawialnej oraz jeszcze większej współpracy z najemcami. Sam plan wskazuje również, że po osiągnięciu celów krótkoterminowych dalsza redukcja emisji będzie stopniowo coraz bardziej wymagająca.
Dlatego naszą dalszą ścieżkę oparliśmy na pięciu obszarach: poprawie efektywności energetycznej, rozwoju odnawialnych źródeł energii, dekarbonizacji instalacji i infrastruktury technicznej, współpracy z najemcami i partnerami w łańcuchu wartości oraz zwiększaniu odporności budynków na zmiany klimatu.

Czyli jest to również plan inwestycyjny?

Nie w klasycznym rozumieniu tego terminu, ale zawiera wiele elementów z planu inwestycyjnego. Transformacji budynków nie da się przeprowadzić wyłącznie poprzez działania operacyjne czy zakup energii ze źródeł odnawialnych. Potrzebne są również inwestycje w same budynki i ich infrastrukturę techniczną. Dlatego w EPP kryteria klimatyczne uwzględniamy w planowaniu finansowym, ocenie inwestycji oraz decyzjach dotyczących modernizacji. Priorytet mają działania ograniczające zużycie energii i emisje, m.in. optymalizacja systemów ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji oraz systemów zarządzania budynkiem, modernizacja oświetlenia, monitoring zużycia energii, fotowoltaika, elektryfikacja instalacji czy działania zwiększające odporność budynków na zmianę klimatu. Takie podejście jest bezpośrednio ujęte w naszym planie transformacji.

Dobrym przykładem jest realizowany przez nas program instalacji fotowoltaicznych w 13 obiektach handlowych, o planowanej łącznej mocy ponad 7,1 MWp. Równolegle modernizujemy istniejące budynki. W 20-letnim centrum handlowym King Cross Marcelin w Poznaniu działania poprawiające efektywność energetyczną pozwoliły zmniejszyć zużycie energii w częściach wspólnych o około 20 proc. Podobne projekty zrealizowaliśmy następnie w Galerii Twierdza Kłodzko oraz w centrach handlowych M1 Bytom, Częstochowa, Radom i Poznań.

Co jest największym wyzwaniem dla sektora nieruchomości?

Skala istniejącego zasobu. Nowy obiekt możemy od początku zaprojektować jako bardzo efektywny energetycznie i niskoemisyjny. Znacznie trudniej jest przekształcić budynek, który funkcjonuje od kilkunastu czy kilkudziesięciu lat – z istniejącymi instalacjami, najemcami i określonym cyklem modernizacji. Jednocześnie wyzwaniem jest wdrożenie zmian technologicznych i infrastrukturalnych bez zakłócania działalności i przy zachowaniu ekonomicznego uzasadnienia inwestycji.

Drugie wyzwanie wynika z tego, że właściciel nie ma wpływu na wszystkie emisje związane z funkcjonowaniem budynku. W przypadku EPP większość śladu węglowego przypada na zakres 3, dlatego osiągnięcie długoterminowych celów wymaga współpracy z najemcami i partnerami w łańcuchu wartości. Chodzi zarówno o wymianę danych o zużyciu energii, jak i wspólne działania poprawiające efektywność energetyczną czy rozwój zielonych zapisów w umowach najmu. Plan EPP wprost wskazuje współpracę z najemcami jako jeden z kluczowych elementów ograniczania emisji.

Co doradziłaby Pani właścicielom nieruchomości, którzy dopiero zaczynają pracę nad planem transformacji?

Nie zaczynałabym od pisania dokumentu. Najpierw trzeba dobrze poznać własny portfel: emisje, zużycia energii, charakterystykę energetyczną każdego budynku, stan instalacji, ryzyka klimatyczne oraz realny budżet na wydatki inwestycyjne, tzw. CAPEX.
Dopiero na tej podstawie można ustalić kolejność działań i harmonogram. Plan transformacji powinien odpowiadać na bardzo praktyczne pytania: które aktywa wymagają modernizacji jako pierwsze, jakie technologie należy wymienić, kiedy i na którym etapie życia urządzeń najlepiej to zrobić, ile będzie to kosztowało i jaki efekt energetyczny oraz emisyjny uzyskamy.

W kontekście EPBD znaczenie takiego podejścia będzie rosło, bo transformacja energetyczna budynków przestaje być wyłącznie elementem strategii ESG. Coraz bardziej wpisuje się w podstawowe zarządzanie nieruchomością – wpływające na koszty operacyjne, potrzebny CAPEX, atrakcyjność aktywa, jego odporność na ryzyka klimatyczne oraz dostęp do finansowania. Dlatego warto przygotowywać plany transformacji zanim konkretne wymagania regulacyjne zaczną wymuszać działania. Wtedy możemy modernizować budynki w sposób zaplanowany, technicznie uzasadniony i ekonomicznie racjonalny, zamiast reagować pod presją czasu.

Dlaczego zdecydowaliście się dołączyć do PLGBC i co znaczy dla Was bycie Członkiem Premium?

Dołączenie do PLGBC i członkostwo Premium traktujemy przede wszystkim jako możliwość aktywnego udziału w platformie wymiany wiedzy i doświadczeń pomiędzy firmami, które realnie kształtują transformację sektora nieruchomości. Dla EPP szczególnie cenna jest możliwość dzielenia się praktycznymi rozwiązaniami, uczenia się od innych uczestników rynku oraz wspólnego wypracowywania odpowiedzi na najważniejsze wyzwania związane z dekarbonizacją i zrównoważonym budownictwem.

Dziękuję za rozmowę.