• 10 października 2020

Due Diligence a inwestycje zrównoważone – część 1/3

Due Diligence a inwestycje zrównoważone – część 1/3

Due Diligence a inwestycje zrównoważone – część 1/3 1024 683 PLGBC

Materiał Partnera

Zrównoważone budownictwo zaczyna się od zakupu działki i przygotowania inwestycji. Zakup każdej nieruchomości wiąże się z ryzykiem. To oczywiste, ale nie tylko ryzyko finansowe i prawne inwestycji musi być właściwie skalkulowane, żeby inwestycja była opłacalna. Najczęściej inwestorzy oceniają ryzyko kapitałowe, inwestycyjne, prawne itp. A co z ryzykiem środowiskowym? Dlaczego tak często jest pomijane lub niedoszacowane. To błąd, który może być bardzo kosztowny.

Ocena stanu środowiska, „kondycji” (czyt. stanu jakości) jego poszczególnych składników: gruntu, wód, przyrody, uwarunkowań rolnych czy leśnych (odrolnienie terenu, wyłączenie z produkcji leśnej) itp., jest niezbędnym elementem w procesie transakcji, a następnie podczas projektowania. Dzięki sumiennie wykonanemu audytowi środowiskowemu Due Diligence nabywca może uniknąć lub zminimalizować potencjalne ryzyka i zaplanować stosowne działania. Żeby koszty środowiskowe nie przyprawiły nas o ból głowy lub wręcz nie przekreśliły inwestycji, należy ograniczyć zużycie zasobów środowiska, zweryfikować możliwości wykorzystania potencjału danego terenu. Jednak, nie wszystko złoto co się świeci. Grunt na pierwszy rzut oka atrakcyjny, a po dokładnym zbadaniu może okazać się „bombą z opóźnionym zapłonem”.

Na etapie projektowym, studia dodatkowe na potrzeby certyfikacji BREEAM czy LEED mogą przyczynić się do zaproponowania rozwiązań mających na celu ograniczenie zużycia zasobów (energia, woda itp.). Wdrażanie zrównoważonych rozwiązań projektowych (np. zamiast odprowadzania do kanalizacji – wykorzystanie wody szarej czy wykorzystanie lub rozsączanie wód opadowych, ocena efektywności energetycznej budynku, zastosowanie fotowoltaiki, czy wykorzystanie pomp ciepła i rekuperacji) może wiązać się z koniecznością poniesienia przez inwestora dodatkowych nakładów finansowych. Ale z drugiej strony, nakłady poniesione na etapie budowy, mogą w znacznym stopniu przyczynić się oszczędności w trakcie eksploatacji obiektu. I to jest mierzalny cel, który przyczyni się zarówno do oszczędności finansowych, jak i oszczędności zasobów środowiskowych.

FAZA 1

Audyt środowiskowy ma na celu identyfikację zagrożeń środowiskowych. Te same w sobie mogą skutkować poniesieniem odpowiedzialności prawnej przez inwestora. To poważne konsekwencje, która mogą okazać się bardzo kosztowne. Na etapie audytu należy przede wszystkim ocenić ryzyko wystąpienia zanieczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego, ale również określić ewentualne zobowiązania związane z planowanym zagospodarowaniem terenu. Te wszystkie aspekty mają znaczący wpływ na realizację inwestycji.

Spośród najbardziej istotnych zagrożeń należy wymienić:

ZANIECZYSZCZENIE POWIERZCHNI TERENU

To najbardziej istotne zagrożenie, które wpływa na decyzję o zasadności dokonania transakcji. Problem zanieczyszczonych terenów może dotyczyć każdego typu nieruchomości (terenów przemysłowych, logistycznych, mieszkaniowych czy nieużytkowanych lub użytkowanych np. rolniczo). Koszt remediacji zanieczyszczonego terenu, w zależności od wielkości i zasięgu zanieczyszczenia, może wynosić setki tysięcy czy nawet miliony złotych. Takie niedoszacowanie problemu może skutecznie uniemożliwić realizację inwestycji. Warto więc zidentyfikować możliwe zagrożenia zanim dokona się zakupu nieruchomości.

Mając na uwadze zrównoważony rozwój należy kierować inwestycje w stronę rewitalizacji terenów zdegradowanych. Koszty remediacji stanowią bardzo duże ryzyko inwestycyjne i muszą być dobrze skalkulowane. Zanieczyszczenie terenu przekłada się również na ryzyko dla zdrowia ludzi. Dlatego, przy projektowaniu działań remediacyjnych wykonuje się szczegółową analizę ryzyka – tzw. ocenę ryzyka wystąpienia zagrożenia dla zdrowia ludzi i stanu środowiska. Tylko takie podejście uwzględnia zrównoważony rozwój – remediacja metodą ex-situ (czyli wymiana zanieczyszczonego gruntu) jest najbardziej efektywna czasowo, ale generuje dodatkowe koszty środowiskowe np. spalanie paliw przy transporcie, wykorzystanie czystego kruszywa (czyli wykorzystanie zasobów naturalnych) itp. W zależności od rodzaju inwestycji, dostępne są inne metody remediacji – metody in-situ (czyli oczyszczanie gruntu w miejscu jego występowania). Metody te zazwyczaj nie są efektywniejsze czasowo, ale z pewnością spełniają założenia zrównoważonego podejścia.

W celu rzeczowej oceny możliwości wystąpienia zanieczyszczenia środowiska gruntowo-wodnego należy dokładnie przeanalizować historię danego terenu i jego otoczenia, infrastrukturę (istniejącą lub historyczną), możliwość występowania substancji niebezpiecznych, w tym m.in. azbestu czy PCB, oraz uwarunkowania środowiskowe takie jak: budowa geologiczna i warunki hydrogeologiczne, stan jednolitych części wód podziemnych i powierzchniowych, główne zbiorniki wód podziemnych, występowanie ujęć wód podziemnych, itp. – w ramach wspomnianego wcześniej audytu środowiskowego fazy 1.

Wynikiem audytu fazy 1 mogą być zalecenia do wykonania rozpoznania stanu środowiska gruntowo-wodnego (badań fazy 2).